2021年，房地产市场存在这样一种情况，或许是最近五年以来，普通购房者距离“买方市场”最为接近的一回，疫情恰似那根引信，将开发商手中最后的利润防线给炸开了。
房企角色大拆解 没人再当全能王
往昔有一家房地产企业，拿取土地、建造楼房、售卖房屋、开展物业，将这些环节全部包揽，然而这种粗放的模式，在二零二一年的时候，彻底无法继续推行了。资本回报率所提出的要求，迫使行业进行精细的划分，投资属于投资的工作范畴，开发是开发的工作范畴，运营以及服务各自独立发展。美国成熟的市场早就呈现出这样的状况，中国头部的房地产企业开始尝试那些只输出管理、却不投入资金的项目。
2020年时，平安不动产开展了好些股权合作且不操盘的案例，到了2021年，这种模式已不再是小众玩法。手里有着大量资金的保险资金，要寻觅的是每年稳定回报不少于6%的长期资产。它们愿当投资方，可是不愿学盖房子。地产行业已然正式步入专业人员做专业事务的分工阶段。
数字化不是噱头 是未来五年的生死牌
大众点评对餐饮业接单方式予以改造，滴滴对出行服务流程进行重构，美团将单品与配送组合在一起，然而房地产的数字化却仅仅停留在如线上售楼处这般的表面层面上。2021年是一个分水岭，头部公司开始把数字化投入到比如成本测算、供应链管理以及客户需求预判等方面里。
于一两年的时间范围之内，或许难以瞧见哪一家出现掉队的情况，然而在三五年之后，那些缺乏数字化底座的房地产企业，就连成本核算都无法胜过其他企业。龙湖以及万科已然在开展全流程数据监控的试点工作，从拿地进行测算一直到交付之后的维保，全部都留下痕迹，这般做法并非是为了表面好看，而是为了将原本依靠经验随意决策所省下的资金，从流程之中硬生生地挤出来。
现金流断流比病毒更让开发商害怕
在2020年的第一个季度，售楼处停业关闭，到了2021年，开发商最为畏惧担心的并非是疫病的再次反复出现，而是银行不给予批准贷款，并且回款无法顺利收取回来。春节过后常常是偿还债务的高峰时期，手中要是没有现金，工程的工期需要抓紧推进，员工的工资需要发放，供应商的款项需要结算，无论哪个漏洞无法堵住，都极有可能使一家资产规模达到百亿的房地产企业走向衰败垮塌。
已开始主动寻觅央企国企洽谈被收购之事的中小开发商，大鱼吃小鱼这般情况不再属于行业新闻范畴，而是得以存活下去的一种办法。在2021年，恒大、华夏幸福所面临的问题并非是个例，实则是高杠杆模式的集体清算。那些手中囤地数量过多的，如今唯有悔恨当年拿地时太过冲动。
购房者终于等到降价 但得会挑时候
在一季度的时候，成交量惨淡这事儿是确定无疑的，至于二季度能不能出现回暖的情况，谁都没办法肯定地说一定行。这和2003年的SARS情况是完全不一样的，那个时候房地产才刚刚被确定为支柱产业，而如今呢，存在房住不炒的政策压力，还有三道红线对企业的限制。那些有着财报压力，并且存在上市对赌情况的房企，在2021年必然会率先采取降价的行动。
将成批流入市场的特价房、工抵房、员工内部房，其表面单价或许会比去年低两三千。然而这里面存在着坑，有的属于天地楼层的减价房，有的是回迁房混搭的，究竟是能真的捡到便宜，还是会被收割，这就得看购房者能不能分辨清楚开发商到底是真心让利，还是在清理库存了。
产品力突然变得值钱了
疫情致使所有人被关在家里长达几个月之久，以往瞧不上的诸多问题全都暴露无遗，诸如窗户尺寸小通风状况差，楼与楼之间的间距近到甚至能够看到对面人家做饭的场景，还有一梯有多户导致等电梯等到情绪崩溃，而在2020年之后建成的新楼盘里，面对这些明显的硬伤之处，买家直接以不购买来表达态度。
处在2021年的那些看房客户，一进门就先去查看窗墙的比例情况，而后伸手去触摸物业接待地方放置的消毒用品，问完有关学区的问题后又去询问社区的应急预案情况。意想不到的是，开发商忽然发觉，户型库里留存的老产品根本没时间去修改，像绿城、金茂这类原本在产品方面就存有积累的公司，在这一轮中抗跌的能力显著地显得更强。
城市分化出三条完全不同的赛道
一线城市哪有资格大幅度降价，地价就摆在那儿，周边的二手房价起着支撑作用，能给出的折扣顶多也就是送物业费或者精装包罢了，这可是一场价格上的保卫之战。二线城市比拼的是谁家能够将地铁口、商业体、学校真正都配备齐全，光靠画饼已经骗不了人，配套深度不足的楼盘直接就会滞销。
三四线城市面临极大困难，本地购买力已然过度损耗，返乡置业人群并未回归，即便外来大开发商实力强劲，购房者依然担心如若其出现跑路情况，届时物业该由谁来负责管理。城市中的信任如今已转化为实实在在的金钱，以往凭借品牌溢价得以高价售卖的，在2021年于县城或许销售业绩比不上本地的老牌房企。
瞅见这儿，回忆一下你身旁打算买房的友人，在2021年这一回行情当中，他们是借此机会买到心仪房子了，还是迟疑过后发觉房价又稳定下来不涨不落了？欢迎于评论区讲讲你的观察留意到的情况。
